Najem: wolny wybór czy konieczność?
Aktualna sytuacja na rynku najmu – wczesny optymizm ?
Rynek najmu w dużych aglomeracjach takich jak Wrocław osiąga długo oczekiwany poziom stabilizacji. Ilość jednostek dostępnych we wrocławskiej ofercie w marcu 2024 wynosi ok 2,6 tys. , a więc osiąga poziomy sprzed rozpoczęcia inwazji na Ukrainę, która to wywindowała stawki najmu we wszystkich Polskich miastach.
Przy zderzeniu z ograniczeniem akcji kredytowej odbiło się to bezpośrednio na wszystkich młodych osobach zmuszonych do wynajmu mieszkania przy jednoczesnym braku możliwości jego zakupu. Chwilowa pomoc ze strony rządu w postaci programów typu Bezpieczny Kredyt 2% na niewiele się zdała, gdyż tylko część młodych osób mogła z niego skorzystać. Efekt? Natychmiastowy wzrost cen mieszkań, czyli kolejne ograniczenie dla przyszłych pokoleń młodych nabywców mieszkań.
Kosmetyczne kilkuprocentowe korekty od horrendalnie wysokich cen najmu są już zauważalne, jednakże warto mieć na uwadze , że sytuacja dotyczy I kwartału br, który zwykle jest najsłabszym okresem wśród poszukujących nowego lokum.
Baza dostępnych mieszkań na wynajem odbudowuje się po okresie pandemii i wybuchu wojny w Ukrainie i wiele wskazuje na to, że w najbliższym czasie ten trend się utrzyma. Nie możemy spodziewać się jednak znaczących spadków ofertowych stawek najmu. Przede wszystkim ze względu na rosnące koszty eksploatacyjne i zakupu nieruchomości, która sprawiają, że wynajmujący, chcąc utrzymać rentowność najmu, będą nadal przekładali część tych zobowiązań na najemców – wyjaśnia Karolina Klimaszewska, starsza analityczka Otodom.
EPBD – czy zmieni coś na rynku najmu ?
Unijny akt (ang. Energy Performance of Buildings Directive), niedawno przegłosowany przez Parlament Europejski, dotyczy ograniczenia emisji gazów cieplarnianych w UE o co najmniej 55 proc. (do 2030 roku, w stosunku do poziomu z 1990 roku) przy jednoczesnej poprawie efektywności energetycznej budynków.
Głównym celem jest wywołanie kosztochłonnej fali renowacji budynków w UE oraz zintensyfikowanie działań proklimatycznych w tym sektorze. Aby to osiągnąć, niezbędna jest modernizacja od 15 do 30 proc. najmniej efektywnych budynków do 2030 r.
Tym samym nowe projekty kompletnych samowystarczalnych ekologicznych osiedli mieszkaniowych nie będą już tylko melodią przyszłości czy zachcianką bogatych inwestorów, ale wyznaczą trendy w zakresie ekologicznego ich wykorzystania na codzienne i zwykłe potrzeby mieszkaniowe lub wsparcie segmentu najmu.
Kolejnym ważnym skutkiem znowelizowanej Dyrektywy EPBD dla polskiego rynku najmu będzie konieczność umieszczania informacji na temat klasy energetycznej budynku w ogłoszeniach dotyczących wynajmu. Informacje o klasie energetycznej zobaczymy już teraz przeglądając na przykład niemieckie portale z ogłoszeniami nieruchomościowymi.
Nowy dyrektywy unijne wyznaczają nowe spojrzenie na produkt mieszkaniowy. Dbanie o to abyśmy mieszkali w ekologicznych i zdrowych, niskoemisyjnych budynkach jest zasadne i co do tego nie ma wątpliwości. Jednak ponad 4 mln budynków w Polsce (w tym domów wielorodzinnych i jednorodzinnych) wymaga termomodernizacji, a eksperci wskazują, że do 2050 roku inwestycje pochłoną ponad 1,5 miliarda złotych, co czyni wymagania dyrektywy niezwykle surowymi.
Jak może to wpłynąć na przyszłe ceny najmu?
- Wyższe koszty remontu i modernizacji: Właściciele nieruchomości mogą być zobowiązani do przeprowadzenia kosztownych remontów i modernizacji w celu dostosowania swoich budynków do wymogów dyrektywy EPBD. Te koszty mogą zostać przerzucone na przyszłych najemców w postaci wyższych czynszów. Często starsze budynki miały zdecydowanie niższe stawki najmu i były alternatywą dla osób z ograniczonymi dochodami.
- Ograniczona podaż: Dyrektywa EPBD może doprowadzić do zmniejszenia podaży dostępnych mieszkań do wynajęcia, ponieważ niektóre nieruchomości mogą zostać wycofane z rynku, jeśli nie spełniają minimalnych wymogów efektywności energetycznej. To może prowadzić do wzrostu cen najmu pozostałych dostępnych mieszkań.
Efektem wprowadzonych już, podobnych zmian we Francji było natychmiastowe wycofanie blisko 200 tys. mieszkań o klasie energetycznej G z ofert wynajmu, czego naturalnym efektem poprzez ograniczenie podaży jest wzrost cen tych które w ofercie pozostały. Czy w kolejnych latach ten scenariusz może powtórzyć się u nas?
PRS powoli, ale rośnie w siłę
W kontekście wyżej opisywanych zmian nie bez znaczenia pozostaje silny popyt ze strony zachodnich inwestorów działających na rynku instytucjonalnym. JLL i Savills szacuje, że w Polsce do 2027 roku dostępnych będzie 65 tyś nowych mieszkań na wynajem, a do 2030 już 80 tyś. Nowe mieszkania będą spełniały normy EPBD i z powodzeniem będą zapełniać lukę mieszkań, które z rynku wypadną. Przypadek?
Celem zachodnich funduszy jest nic innego jak zachęcenie młodych ludzi do korzystania z najmu jako jedynej, atrakcyjnej formy do zamieszkania. Wzorem do naśladowania mają być zachodnie life-stylowe standardy, gdzie np. w Austrii i Niemczech blisko 50% osób mieszka w lokalach, które do nich nie należą.
Jednak prawda jest taka, że wybór ten nie jest spowodowany tylko i wyłącznie mobilnym podejściem do życia, częsta zmianą pracy, przemieszczania się, ciągłej dynamicznej zmiany otoczenia. Powodem jest fakt, że w większości tych krajów przeciętnego obywatela nie stać za zakup własnego mieszkania. Rekordowym wynikiem jest niedaleko położony Berlin, gdzie 85% zasobu mieszkaniowego nie należy do osób go zamieszkujących.
Społeczny System Mieszkaniowy
Jak zatem znaleźć synergię pomiędzy prężnie rozwijającym się rynkiem najmu, chęcią zamieszkania w dużych aglomeracjach, korzystania z możliwości jakie dają duże i nowoczesne miasta takie jak Wrocław, dbaniu o ich rozwój poprzez budowanie nowych społeczności, nowy skupisk i jednostek mieszkalnych, przy jednoczesnym zachowaniu troski o ekologię i co najważniejsze przy zapewnieniu dla siebie pewnej i stabilnej własności swojego mieszkania jako podstawowej potrzeby bezpieczeństwa?
Idea Społecznego Systemu Mieszkaniowego będzie rozwiązaniem łączącym wygodę szybkiego zamieszkania w formule najmu z jednoczesnym zapewnieniem sobie możliwości dojścia do własności. Tym samym najem i posiadanie mieszkania nie będzie już odrębnym segmentem w którym konieczny jest wybór, ale spójnym narzędziem gwarantującym bezpieczeństwo i własność.
Piotr Wiak